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Vous venez de trouver le local professionnel idéal pour exercer votre activité, mais c’est un logement d’habitation. Aucun souci, mais sachez qu’avant de réaliser vos travaux, vous êtes tenu d’effectuer certaines démarches administratives afin d’en modifier la nature. Nos conseils pour bien gérer ce changement d’usage.
Une autorisation. La transformation d’un local d’habitation en local professionnel nécessite une démarche administrative préalable, qui relève du maire. Cela s’appelle la « réglementation d’usage ». Elle est destinée à protéger le logement et ne concerne que les locaux d’habitation transformés pour un autre usage.
Une obligation si... L’autorisation administrative de changement d’usage, régie par le Code de la construction et de l’habitation est obligatoire si :
Mais pas si... À l’inverse, aucune autorisation administrative de changement d’usage n’est nécessaire lorsque l’activité professionnelle, même commerciale, est exercée par l’occupant ayant sa résidence principale dans le local et lorsqu’elle ne s’accompagne d’aucun accueil de clientèle ni de réception de marchandises ; ou si le changement d’usage concerne la transformation de locaux commerciaux (magasin, bureau, etc.) en locaux d’habitation.
Une autorisation d’urbanisme. La destination concerne le local lui-même et est donc définie au regard des règles d’urbanisme. La transformation d’une habitation en local professionnel constitue un changement de destination soumis au contrôle de l’administration et doit donc recevoir une autorisation administrative d’urbanisme. Le type de demande d’autorisation d’urbanisme dépend de l’existence ou non de travaux, selon ces deux situations :
Bon à savoir. Le changement d’usage est accordé de façon personnelle et provisoire, mais le changement de destination est définitif. Pour vous accompagner dans ces démarches, faites appel à un expert comptable à Le Mans.
Des démarches privées. Certaines démarches d’ordre privé peuvent être nécessaires, p.ex. dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, demander l’accord des copropriétaires, ou dans un logement loué, demander l’accord du bailleur.
Une démarche fiscale. Elle est à effectuer pour une mise à jour de la valeur locative, car les changements d’affectation et/ou d’utilisation des locaux à usage professionnel doivent être déclarés auprès de l’administration fiscale afin de mettre à jour la valeur locative cadastrale du bien, à partir de laquelle est calculée la taxe foncière. Ainsi, le propriétaire du bien doit adresser, au bureau du cadastre dont dépend le local, la déclaration IL n° 6704 dans les 90 jours du changement. Un comptable peut vous aider dans vos déclarations fiscales.
Attention ! Un local irrégulièrement transformé devra être remis en état et réaffecté à un usage d’habitation. Par ailleurs, exercer sans autorisation administrative est passible d’une amende de 25 000 €.
Des autorisations de changement d’usage et de changement de destination devront être obtenues auprès de la mairie. Pensez également à prévenir l’administration fiscale et le cas échéant, à obtenir l’accord de la copropriété ou du bailleur. Pour les autoentrepreneurs, un expert-comptable peut vous accompagner dans vos démarches. De plus, si vous êtes en phase de création d'entreprise, n'hésitez pas à consulter les aides comptables et fiscales disponibles. N'hésitez pas à contacter un expert-comptable pour la constitution de votre société et la déclaration fiscale de votre entreprise. Découvrez également nos partenaires comptables.
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