Le droit au bail revêt une importance capitale. À ce titre, des règles précises et spécifiques s’appliquent lors de sa cession. La cession du droit au bail est une opération qui permet à un vendeur (locataire) de transférer à un tiers acquéreur (cessionnaire) le bénéfice du bail dont il est le titulaire. Il s’agit d’une opération peu commune qui revêt un caractère complexe, et qui ne doit pas être confondue avec la cession du fonds de commerce.
En premier lieu, et avant même d’envisager de céder un droit au bail, il est nécessaire de s’assurer qu’aucune clause ne l’interdit. Le bail peut, grâce à certaines clauses, interdire sa cession. Une clause peut également nécessiter l’obtention d’une autorisation du bailleur avant cession. Et ce n’est pas tout, puisque d’autres clauses peuvent aussi avoir une influence sur la réalisation même de cette opération en impliquant le versement d’une indemnité au bailleur ou en obligeant le règlement de l’ensemble des loyers avant cession. Pour toutes ces raisons, une vérification préalable et une analyse poussée du bail sont nécessaires.
Dans le Code du commerce se trouve l’article L 145-40-1, qui impose un état des lieux entre le bailleur et l’acquérir lors de l’entrée en possession des locaux. Il s’agit d’une étape préalable primordiale dans la limitation des litiges ultérieurs qui peuvent porter sur les dégradations éventuelles des locaux.
Il existe un droit de préemption dont la commune peut bénéficier. Le service de l’urbanisme peut renseigner sur l’existence de ce droit et les modalités de purge si celui-ci s’applique.
Dans tous les cas, le locataire doit informer le bailleur de la cession du droit au bail. Lorsque le contrat le prévoit, le locataire peut aussi être amené à demander l’autorisation au bailleur avant toute cession. Un exploit d’huissier est nécessaire pour la signification de l’acte. Il s’agit d’une procédure stricte, dont le non-respect des formalités peut entraîner une résiliation judiciaire de la cession, ou un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, par exemple.
Pour être valide, la cession du droit de bail doit être réalisée par écrit, comme tout autre contrat. Elle doit donc porter sur un contenu certain et licite, et impliquer le consentement des deux parties sans vice. Plusieurs mentions doivent apparaître sur le contrat comme l’identité des parties et le rappel des termes du compromis. Il en est de même pour le rappel du bail, la description des locaux et la date de cession. Doivent également apparaître le prix de la cession, les modalités de paiement, les conditions de la cession ou encore, ainsi que le sort du dépôt de garantie.
L’enregistrement du contrat de cession doit se faire auprès des impôts. Les droits sont gratuits jusqu’à 23 000 euros et peuvent atteindre 5 % au-delà de 200 000 euros. Enfin, la réalisation de l’opération doit faire l’objet d’une information dans un journal d’annonces légales.
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